Le bestek de la VMSW et le BBW 2025, expliqués
Par l’équipe ArchiMindMis à jour le
Un texte, deux noms
La Flandre a son propre cahier des charges type pour les bâtiments. Il s’appelle officiellement Bouwtechnisch Bestek Woningbouw, en abrégé le BBW. La page officielle flamande le présente comme le modèle de Wonen in Vlaanderen : il sert de base aux cahiers spéciaux des charges des projets de logement social.
Dans la pratique, presque tout le monde l’appelle encore le bestek de la VMSW. Ce nom vient de la Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, qui a publié le texte pendant des années. En 2023, le personnel et une partie des missions de la VMSW sont passés à Wonen in Vlaanderen ; la VMSW a subsisté avec ses missions financières. L’autorité compétente a donc changé, le nom d’usage non.
Qui cherche aujourd’hui le bestek de la VMSW cherche le BBW. Ce n’est pas un détail. Les deux noms mènent au même texte, mais plusieurs éditions circulent, et c’est l’édition qui compte.
Ce que change le BBW 2025
Le BBW 2025 a paru au Moniteur belge le 25 février 2026 et entre en vigueur dix jours après cette publication. Il succède au BBW 2015, avec dix ans d’écart.
La principale modification de structure porte sur la numérotation. Celle des postes passe de six à sept chiffres, afin de permettre l’introduction de postes normalisés. Les articles qui pouvaient recevoir plusieurs codes de mesurage ont été scindés en numéros d’article distincts. Ce second point pèse plus lourd qu’il n’y paraît : ce ne sont pas seulement les codes qui changent, c’est le découpage du texte lui-même.
Sur le fond, la nouvelle édition suit ce qui est apparu sur les chantiers. Le BBW 2025 ajoute des postes pour la construction en bois CLT, l’ossature métallique, les ETICS à revêtement dur, les protections solaires extérieures, les plafonds extérieurs, ainsi que l’isolation et les vitrages sous vide. La construction circulaire, la sécurité incendie et le confort acoustique ont été revus.
La transition : 2026, 2027, 2028
2026 est une année de choix. Le maître d’ouvrage et l’auteur de projet peuvent travailler avec le BBW 2015 ou avec le BBW 2025.
À partir du 1er janvier 2027, tout projet de logement social dont Wonen in Vlaanderen approuve l’avant-projet doit utiliser au minimum le BBW 2025. Les projets en cours basculent au plus tard en 2028.
Pour qui ouvre un dossier maintenant, deux réflexes en découlent. Vérifiez quelle édition le marché désigne avant d’ouvrir le premier article, puisqu’en 2026 il peut encore y en avoir deux. Et pour un dossier qui franchira le 1er janvier 2027, prenez le nouveau texte dès le départ plutôt que de migrer à mi-parcours.
Comment le texte est bâti
Le BBW compte dix parties, les delen, numérotées de 0 à 9.
| Deel | Titre |
|---|---|
| 0 | Aanneming/werf — entreprise et chantier |
| 1 | Onderbouw — infrastructure |
| 2 | Bovenbouw — superstructure |
| 3 | Dakwerken — toitures |
| 4 | Gevelsluiting — fermeture de façade |
| 5 | Binnenafwerking — parachèvement intérieur |
| 6 | Technieken fluïda — techniques fluides |
| 7 | Technieken elektriciteit — techniques électriques |
| 8 | Schilderwerken — peintures |
| 9 | Omgevingswerken — abords |
Sous le deel viennent le hoofdstuk, la sectie et l’artikel. Le code trahit la place dans l’arbre : un hoofdstuk appartient au deel dont son code reprend le chiffre initial, si bien que le deel 8 contient les hoofdstukken 80 à 89. Lire la numérotation suffit donc à situer un article, sans passer par la table des matières.
Le métré accompagne le texte sans en faire partie. Wonen in Vlaanderen publie le métré récapitulatif — la samenvattende opmeting, ou SO — avec le cahier administratif VM/B2017, valable depuis le 1er janvier 2025. Le texte technique dit ce qui est construit et comment cela se mesure ; le métré récapitulatif est le document que l’entrepreneur chiffre.
Où il s’applique, et où il ne s’applique pas
Le BBW est écrit pour le logement social, et c’est là qu’il s’impose : l’obligation vise tous les projets de logement social dont Wonen in Vlaanderen approuve l’avant-projet.
Ailleurs, il est une référence courante et non une obligation. Des maîtres d’ouvrage privés et d’autres autorités peuvent y renvoyer, et beaucoup de bureaux flamands le font, parce que le texte couvre le métier et qu’il est en néerlandais. L’obligation ne vient alors pas du BBW : elle vient du cahier spécial des charges, des conditions de subside ou du contrat.
La règle reste celle de tout cahier des charges type. Le cahier spécial des charges désigne le texte de référence et son édition. S’il ne le dit pas, demandez-le au maître d’ouvrage avant d’écrire, pas après les offres.
Ce n’est pas une traduction du CCTB
La Wallonie a le CCTB, la Flandre le BBW. Ce sont deux documents distincts, de deux autorités différentes.
Ils ne sont pas alignés. Les numérotations diffèrent, le découpage des articles diffère, les clauses de mesurage ne comptent pas toujours de la même manière, et le BBW n’existe qu’en néerlandais comme le CCTB n’existe qu’en français. Un article de l’un n’a pas d’équivalent direct dans l’autre.
Conséquence pratique : qui travaille dans les deux régions tient deux bibliothèques. Traduire des numéros ne fonctionne pas, et une bibliothèque de bureau bâtie sur un texte ne se transpose pas sur l’autre.
Dans ArchiMind
Le BBW 2025 est disponible dans ArchiMind comme modèle officiel, en néerlandais. Vous démarrez un projet avec lui et travaillez dans la structure du texte : les niveaux s’appellent Deel, Hoofdstuk, Sectie et Artikel, et la numérotation reste celle du bestek.
Une chose n’est pas possible aujourd’hui : créer votre propre modèle sur le référentiel VMSW. Cette possibilité n’existe pas encore. Si vous importez votre propre cahier des charges en document Word, vous obtenez un modèle à vous, sans référentiel — utilisable, mais ce n’est pas le modèle officiel du BBW.
Choisir un référentiel ne remplace pas la vérification. Contrôlez l’édition que votre marché désigne, et relisez les clauses propres au projet.
Ce qu’il faut retenir
Le bestek de la VMSW et le Bouwtechnisch Bestek Woningbouw sont le même texte. L’édition qui compte est le BBW 2025, paru au Moniteur belge du 25 février 2026 et obligatoire pour les nouveaux dossiers de logement social à partir du 1er janvier 2027. La numérotation est passée de six à sept chiffres, donc une bibliothèque bâtie sur le BBW 2015 ne se transpose pas sans vérification. Et le BBW n’est pas une version néerlandaise du CCTB.
À lire ensuite : quel cahier des charges type s’applique à votre projet, le CCTB en détail, QUALIROUTES, et les définitions de la référence VMSW, cahier des charges et métré.
Sources et références
Questions fréquentes
Le bestek de la VMSW et le Bouwtechnisch Bestek Woningbouw sont-ils le même texte ?
Oui, ce sont deux noms pour un seul document. Bouwtechnisch Bestek Woningbouw est le nom officiel et Wonen in Vlaanderen en est l’éditeur. Le nom bestek de la VMSW est resté de l’époque où la Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen publiait le texte. Chercher le bestek VMSW revient donc à chercher le BBW.
Quelle édition du BBW faut-il utiliser ?
Celle que votre marché désigne. En 2026, le maître d’ouvrage et l’auteur de projet peuvent choisir entre le BBW 2015 et le BBW 2025. À partir du 1er janvier 2027, tout projet de logement social dont Wonen in Vlaanderen approuve l’avant-projet doit utiliser au minimum le BBW 2025.
La numérotation change-t-elle dans le BBW 2025 ?
Oui. La numérotation des postes passe de six à sept chiffres, afin d’introduire des postes normalisés, et les articles qui pouvaient porter plusieurs codes de mesurage ont été scindés en numéros distincts. Une bibliothèque bâtie sur le BBW 2015 ne se transpose donc pas sans vérification article par article.
Le BBW s’applique-t-il en dehors du logement social ?
Pas comme obligation. Le texte est écrit pour le logement social et c’est là qu’il s’impose. Ailleurs, il sert de référence néerlandophone courante à laquelle un maître d’ouvrage peut renvoyer. L’obligation vient alors du cahier spécial des charges, des conditions de subside ou du contrat, pas du BBW.
Le BBW est-il une version néerlandaise du CCTB ?
Non. Ce sont deux documents distincts, de deux autorités différentes, avec leur contenu, leur numérotation et leur rythme de mise à jour. Un article du CCTB n’a pas d’équivalent direct dans le BBW. Qui travaille dans les deux régions tient deux bibliothèques au lieu de traduire des numéros.
Où trouver le métré qui accompagne le BBW ?
Dans le cahier administratif, pas dans le texte technique. Wonen in Vlaanderen publie le métré récapitulatif, la samenvattende opmeting, avec le cahier VM/B2017, valable depuis le 1er janvier 2025. Le texte technique dit ce qui est construit et comment cela se mesure ; le métré est le document que l’entrepreneur chiffre.